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最近看到一个令人沮丧的数据，2020年全国人口出生率仅千分之8.52，创下1978年以来的新低。 也就是说，1170个人当中，仅有10个新生宝宝，人类的幼崽是多么珍贵啊！ 同期，人口自然增长率跌到千分之1.45，同样创下1978年来新低，要不是人均寿命延长，恐怕人口将会负增长，也就是死亡人口大于新生人口。 或许就这几年，中国将历史性的走上人口衰退的道路。 有人说房价太高导致许多年轻人不想结婚、不想生孩子了，这听上去有一定道理，但更大的影响因素还是女性受教育水平的提高，女性参与更多的社会性事务，以及避孕措施越来越完善。 因为在房价不高的地方，生育率同样在快速降低。 1 与人口衰退相对应的，是越来越多的城市的房子开始不值钱，并且会越来越不值钱。中国自1970年代末开始实施计划生育，目前已经到了第二代独生子女，在城市地区，独生子女的占比非常高，相应的，他们继承祖父、父辈的房产也会越来越多，如果这个城市总体人口不增长，那么房产贬值的速度比人口衰退的速度还要快。 因为新房还在不断建设中。 那么对于家庭来说，是不是房产就没有长远配置的价值了呢，或者说是不是应该降低房产的比例呢？ 回答这个问题，还是得看城市。 人口出生率低不可怕，可怕的是人口流出，大家都知道鹤岗的房价不如葱，但与鹤岗类似的城市其实并不少，最近看到七普数据，有许多的城市是人口净流出的，而且降幅还相当大。 以上这些城市，过去十年人口已经衰退超过10%，从发展的趋势看，未来还会持续衰退甚至加速衰退，此类城市的房地产没多少潜力的，应该尽快出清。 但仍然有不少城市在过去10年人口增幅明显，这些城市的出生率不高，但有移民补血，这些城市的不动产，大概率是具有持有价值的。 在这个榜单中，雄安从一张白纸开始，又是千秋大业，增长快不奇怪；西北的银川、兰州、呼和浩特基数太小，没有太多可比性；泸州、烟台、保定、潍坊等增速太低，已经处在衰退的边缘。真正剩下的有持续发展潜力的城市，就剩下一线、强二线以及省会城市了。 也就是上面榜单中，比较优质的30来个城市，可以作为全国配置的大名单。 也就是说，你持有的房产在这类城市中，还是可以放心睡大觉的，如果不是，那么需要尽快向这些城市调整。 我们关注人口，往往单一的关注人口的数量，而忘了人口的质量，也就是人口的购买力。 这是最新的人均收入排行榜，再对照上面的人口增速榜，重复的城市，就应该是优先考虑的目标。 宁波的人口增量排在第18位，增长率差不多也排在第18位，在长三角中，除了上海，排在杭州、苏州、合肥之后，处于一个弱势的优势地位。 首先还是有优势的，毕竟宁波天赋异禀，有世界级良港，同时又背靠上海杭州，处在产业分工的第一梯度之内。 但同时这个优势又很微弱，在新经济时代，宁波的产业优势不明显，对域外年轻人吸引力不足，消费和投资严重依赖内循环，辐射和带动能力不足。 这也是制约宁波房产的进一步提升价值的天花板。 2 我们看到很多的专家说，欧美国家的家庭资产配置中，房产的比例不高，一般只有30%多点，而配置股票、基金的比例更高一些。 中国是不是也会走上这条路，未来房产的配置应该降低呢？ 老司机认为这种依葫芦画瓢的想法是站不住脚的。欧美的房产配置低，是因为很多家庭其实买不起房，在欧美的许多国家，普通人在生活开支、教育、保险等开支之外，根本没有什么储蓄，低储蓄何来投资，又何来资产配置呢？ 而真正有能力进行配置的家庭，房地产仍然是家庭资产中非常重要的一块，我们看到美国有钱人在纽约、旧金山买公寓，在佛罗里达买度假别墅，在德州买农场。美国有高度发达的金融市场，也极大的影响到了投资组合的占比，但房产仍然是重要资产。 在次贷危机爆发之前，由于首付比例极低，按揭又放水，纽约的脱衣舞娘都去买房投资了，说明美国人也是热衷于买房投资的。 中国虽然也有金融市场，但金融投资对于普通投资者来说极其不友好，一赚二平七亏是常态，韭菜被割得多了，远离是最正确的选择。 但房产却一直是资金、政策的宠儿，尽管时常有调控，但资金的注入无疑是远超其他行业的。此外，土地价格的形成机制，政府对土地财政的依赖，以及金融系统对房地产的照顾，都是中国房地产长期价值的基础。 这些制度性的条件，是我们所独有的，也是欧美等国家所不具备的。 房地产的发展格局，会随着人口流动逐渐的向少数城市聚集，未来中国值得投资的城市不会超过30个，但配置这些城市的房地产，收益率仍然有很大可能跑赢普通投资品。 3 在城市选择有了大名单之后，接下来第二个问题就是，选择什么样的板块置业最有潜力。 懂房产的人都知道，买房就是买地段，但对地段的认知也是需要与时俱进的，一般来说，最有购买力的人聚集在哪里，哪里的地段价值就越高。 不同的时代，最有购买力的人不同，以前是小老板最有购买力，后来实体行业越发艰难，运营成本又高，最有购买力的人变成了公务员、医生、教师和事业单位员工，到如今，网红、高新技术产业成了风口，这一部分人又成了收入最高的人。 以海曙为例，市政府搬迁之后，相关部门及关联企业的人都搬走了，相应的购买力也搬走了。鼓楼沿、城隍庙、西门口，到现在为止大家仍然认为地段很好，配套很齐全，五A景区，地铁、学校也都不差，但价值就是上不去。 去看看老海曙核心地段的房租，甚至还不如郊区高。 所以我们不能静态的看地段，而是要跟着人走，哪里是新兴的高收入人群的聚集地，哪里就具有潜力。 宁波虽然提了很多的想法，比如总部经济、电商园、文创产业、金融硅谷、直播基地等等，但热点散乱，缺乏体系，基本上都是形式大于内容，发掘宁波未来有价值的板块，是一个专业且具有很大工作量的事情。 在主城区这片，除了东部新城依靠公务员体系带来的购买力之外，值得期待还有镇海的甬江实验室、东方理工这一片。杭州湾新区也切切实实有产业支撑的，但杭州湾的楼市又被许多人视为”天坑“。 老司机倒觉得杭州湾的楼市没那么可怕，反而蕴藏着在某个时间介入的机会。 对于许多人来说，追逐”热点“是有难度的，缺乏专业的信息渠道，也没有时间精力持续关注。未来的资产配置中，房产的配置可能会由专业的机构来代为打理。 就像法律顾问一样。 有些价值追求是相对恒定的，比如对美景的追求。宁波有江有湖，江景湖境的价值特性会长期存在。 除了住宅，还有商铺、公寓、车位甚至办公可选，除了人口流向，产业导向，还有产品稀缺性，价值重估，全过程回报等方法可以用。 房产投资将越来越具备专业性，这也是老司机最近在重点思考的方向。在最近一期的《105地产说》中，我也聊到了这个话题。 在这个人心惶惶、房产投资被许多人一棍子打死的时侯，老司机希望能带个大家一点不一样的思考，本文只是抛砖引玉，你对于房产的投资前景如何看？应该配置什么样的房产？如何欢迎在文末留言。
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发表于 2021-11-27 22:19:31
