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宁波上一次楼盘促销，还要追溯到3年前，2018年的下半年，由于调控收紧，特别是对开发商信托融资的严控，导致许多楼盘变相降价。 此后的故事大家都看到了，2019年国际贸易形势陡然恶化，上半年经济增速急速放缓，房地产再次充当起定海神针的作用。 贸易战的硝烟尚未散去，新冠疫情又不期而至，2020年除了抗疫，最大的任务就是稳增长，大规模的信贷宽松再次给房地产空中加油。 终于，到了2021年，前两年的不确定因素大幅减弱，房地产再次被搬上祭坛。这次调控的重点是开发商债务：三道红线、银行涉房贷款比例限制、拿地资金不得超过销售额40%。 一套组合拳打得开发商满地找牙。 半年前前老司机就说，调控高估了开发商的承受力，低估了硬着陆的风险。 现在体现得极其充分。
尽管从国庆前政策就开始纠偏，但开发商的债务危机仍然无可挽回的爆发了，这个过程现在还没有结束。最新的政策是鼓励资产状况良好的房企收购有问题的房企的项目，而且不将收购的资金纳入三道红线监管。 如果说2021年的主题词是爆雷，那么2022年的主题词可能就是并购。
爆雷也好，收购也罢，最着急的恐怕还是地方财政，2021年宁波六区卖地才收了700多亿，比2020年1200亿少了400多亿。 这还是建立在地价大幅上涨的基础上的。 最后一批集中出让的土地下星期开拍，一大半是政策房，没什么钱赚，剩下的商品房用地，溢价最高也只有15%，全年收益下降铁板钉钉。 2022年会不会更糟糕？大概率会的，毕竟2021年上半年卖地还非常火爆，收了不少钱。 自从楼市转凉之后，不少购房者选择了作壁上观，更有不少“空头”等着暴跌抄底，只不过市场一直没给机会。 宁波楼市，特别是新房市场存在着大跌的机会吗？老司机反复在说没有，但每次都有人跟我说。 宁波库存太高，快绷不住了。 事实真是这样吗？元旦过后来咨询我买房的人开始多了起来，市区一些续销楼盘屡屡被问及。
但出乎意料的是，前段时间那些高佣金大力拓展渠道的楼盘，许多都取消了佣金，全民经纪人取消了，甚至分销也取消了。 取消了渠道，购房者就没机会拿返佣了，说到底就是楼盘的变相优惠取消了。 是什么原因？ 老司机有时候会到交流群或者相关的论坛去看看，前段时间大家的情绪都很悲观，谈到某些楼盘时都认为卖不动，要降价，在作假。 在情绪影响下，大家都不愿意正视一个事实——宁波主城区的库存严重不足。 库存不足也是老司机近期反复提及的一个话题，大家不要觉得自己是个置身事外的看客，不要看着开发商倒掉、土地流拍而幸灾乐祸。 这意味着供求的逆转会提早到来。 图表源自“live宁波” 根据统计，2021年六区一共成交土地547万方（建筑面积），创5年新低，而去年六区一共卖出住宅720万方，也就是说今年新增的供应量，会小于去年的销量。 图表摘自“华星研策” 具体到各区，除了奉化，其余各区都面临供应不足。 来看看各区的土地成交和住宅成交。
图表摘自“live宁波”
图表摘自“live宁波” 对比上面两张表，去年海曙卖掉住宅8960套，超过100万方，但新增土地的建筑面积却只有25万方，供应严重不足；此外江北也销售超过100万方，但新增土地只有62万方；鄞州销售超过180万方，新增土地也只有107万方；镇海供略小于求，北仑基本平衡，真正过剩的只有奉化。 以上均指建筑面积，非土地面积。 尽管还有2020年的历史库存，但我们几乎可以确认，宁波市五区明年将全面进入短缺时期，核心区的三个区尤为短缺，任何期望主城区大跌的想法都是不现实的。
第三批土地的挂牌也表明，限价的上限还在不断抬高，而地价的下行空间却极为有限，有些地块尽管降低了起拍价，但也只是九牛一毛。 二万多的地价，降两三百块，影响在哪里？ 地价下不去，因为征地的成本是刚性的。去年以来，我们看到老城区的项目越来越多，但这些地块的拆迁成本非常高昂，就算地价想降，拆迁户也不答应。 最近大家都在谈论一个话题，中国楼市的增量时代结束了。城市继续往外摊大饼的速度要慢下来了，更多的是内部挖潜，把城区的闲置用地、改造用地想办法收储起来，最后卖出来。 这些地肯定便宜不了。 另外一个层面，我们看到许多板块断供了，海曙无论新房还是二手房其实都卖得不错（成交量），但诺大的城西只有月映澜堂一个楼盘；东部新城的二手房、特别是豪宅仍然热度很高，但东新也只有金珺府一棵独苗；南商呢？断供好久了，等着雅戈尔新盘；姚江新城，滨河沁月卖完就断档了；庄市，不是断供，就是在断供的路上；东钱湖，限购放开后发现也没啥可选的了。 大家都在卖尾盘。
哪怕是空头一直念叨的慈城，在售的也就四个盘，世茂的已经打算在时间上错开竞争了，一旦姚新断供，前洋、慈城一带的人要买房，还得买慈城。孔浦三个盘，段塘差不多也是三四个盘，其他大部分板块，要么孤家寡人，要么哥俩好，哪来的大跌基础呢？ 最后来说说开发商，的确有不少爆雷躺平了，但别忘了还有没爆雷没躺平的，央企国企不必说，民企也有万科、龙湖、旭辉等活得好好的，这些房企都要买地做项目啊，不然在宁波养着一帮人干啥？ 既然主城区供应不足，出让条件又降低了，而且限价提高，利润空间被打开了，他们为啥不买地呢？ 肯定得买，要不然大家更没房子买了。
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发表于 2022-1-17 19:39:54
