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老司机很少很少打开抖音，因为一打开就是满屏的大长腿搔首弄姿，心脏受不了。 抖音、今日头条和西瓜视频都是同一家公司，包括风靡海外的TikTok。这家公司为互联网带来了一场新革命，他们称之为——算法。 所谓算法，说得通俗一点，就是你喜欢看什么它就给你推什么，而且会越来越精准。算法能准确的知道谁喜欢看黑丝，谁喜欢看肉丝。 比如老司机就喜欢看无丝。 但算法带来的弊端也显而易见，用一个比较高级的词叫”信息茧房“——它给我推送美女的同时，也屏蔽了我不感兴趣的信息。久而久之，就会陷入信息孤岛，对于不同的信息和观点全然不知，从而进入一个不断自我强化的谬误之中。 除了认识的人，感觉满世界都是大长腿。 所以老司机不太敢轻易打开这样的App。 1 不知道大家有没有这种感觉，今年的经济好难。房地产难是人所共知的，我又特意和其他行业的几个朋友聊过，大家的普遍反映也是两个字： 真难。 哪怕是捧着铁饭碗的公务员和事编人员，也有好多人向老司机抱怨，说福利减少了，月发降低了，编外减员了。 一句话，钱少事更多了。 糟心的还有战争，按理说离我们很远就当戏看，但架不住油价蹭蹭的涨啊。能源价格上涨必然带动商品价格上涨，要不是猪肉价格大跌，CPI还有那么从容吗？ 一碗炸酱面都要28了，超市里的蔬菜5元以下的基本上绝迹，基本生活物资的价格，赶得上发达国家了。 但收入呢？ 去年四季度的GDP增长率是4%，一个典型的发达国家增速，今年一季度也好不了，全年目标是5.5%。如果不考虑统计的技巧，真正能达到谢天谢地了。 我们可能正在步入一个低增速时代，其标志是人口停止增长。 大家可能对于人口停增没太大感觉，但是对于经济来说，人口停增意味着规模的天花板已经出现，以前干企业的总喊着一句口号： 做大做强。 今后，恐怕只能做强，没有做大了。 如果你是个开餐馆的，以前的梦想是全国开一万家，现在别那么想了，如果已经开了一万家，后面可能也要逐渐收缩到3000家。 典型的例子还是在房地产，头部房企前些年的唯一目标就是做大，为了做大不顾一切，高杠杆、低毛利，现在都被清算了。 号称很安全的宇宙第一房企现在也不好过，扣发年终奖的事传遍了全国，不缺钱何至于此。 老司机说这些并非无的放矢，核心理念只有一个，无论是企业还是家庭，乃至个人，今后不要再盲目去冲规模。 而应该关注质量/利润率。 举个例子，以前你是炒房的，我们姑且称为投资客，从1套炒到3套，到现在手上捏了5套，今后就别想8套10套了，不是不可能，是难度陡增，搞不好前面赚得的都要搭进去。 应该优化你的配置，长期增值与短期收益合理结合，享受回报率而不是盘子做多大。 今后几年，会有大量老板死在”做大“的路上。 2 经济放缓，城市的扩张无疑也会慢下来，那些人口流出的城市自然不必说，人越来越少，城市却越建越大，最终必然是个泡沫。 注意，泡沫并不一定是指价格，更多的是指规模。历史上那些鬼城房价并不高，但规模过大最终使得一些投资客尸骨无存。 相比之下，宁波的情况要好得多，人口至少是正增长，去年还增加了14万。如果乐观一点，这14万人有30%会在宁波定居买房，大概每年会新增2-3万套住房需求。 话说回来，房价越高，这个比例越低。 但宁波的城市还会急剧扩大吗，我看未必，从2020年开始，这座城市的内生就超过了外延，在东南西北四个方向上，扩张的速度都大幅度放缓。 新楼盘主要集中在环线之内。 奉化是个例外，对于宁波主城区来说，奉化是块”飞地“，要不是众多的宁波投资客卷入其中，奉化楼市与北仑楼市一样，仍然是一个相对独立的市场。 无论是供应还是需求，奉化楼市与主城区的关联度并不高，替代性也不强。 向内生长并不是没有原因的，在地价普遍来到2万+之后，开发商被逼到了一个相对狭窄的领域：要么做豪宅，要么做改善，因为基本上买不到刚需的土地了。 更重要的是，失去了炒房客之后，目前那些刚需楼盘卖得并不好，无论是南边的姜山，东边的小港还是北边慈城，甚至只有一个盘的城西也是如此。这些刚需楼盘看上去并不贵，但就是卖得慢，反而是市中心的改善盘、豪宅卖得要好得多。 利润也高得多。 这就奇怪了，按理说刚需的客群是最大的，需求量肯定也是最大的，怎么反而卖不动了呢？ 我想一定程度上是客户的枯竭，在二手房、安置房分流之后，能买得起2万+刚需楼盘的客户，可能并不如我们想象的多。 对于这些城市边缘板块来说，无论是新房还是二手房，未来的增值之路，可能都不会像以前那般顺畅了。 3 去年底，老司机连续写过几篇文章，一个核心思想是未来商品房会逐渐”高端化“——值得买，值得持有并且更具保值功能的，将不再是刚需产品，而可能是豪宅。 刚需将会面临保障房的分流，同时也面临需求萎缩，客户升级的窘境。 但是不是豪宅就可以毫不犹豫的去投资呢，肯定没那么简单！ 首先，打着豪宅旗号的”伪豪宅“是主流。这些楼盘从交付开始就将逐渐褪去光环，直至沦为平庸的”老破大“。原因很简单，豪宅不是靠营销包装，而是要靠实实在在的硬实力做支撑的。 这些硬实力就包括景观，比如江景、湖境；建筑，辨识度极高的外立面以及相对纯粹的产品段；配套，特有的高规格设施设备；物业，超水准的服务项目及品质。 买豪宅记住一句话：不能有短板。 这些年不少楼盘是薄利甚至无利开发，这样的楼盘是很难做出豪宅的。 其次，豪宅必然是稀缺的。一个板块”豪宅“扎堆，十几万方甚至几十万方的大盘也做豪宅，基本上就是卖个概念。楼盘越大，产品跨度必然也越大，客户层次也必然更加参差不齐，最后必然是大路货。 最后，投资必然是少数人的特权。以前那种人人有钱赚的时代真的过去了，不管你有没有赚到，最好不要盲目去赶趟了，老司机现在还能经常接到这样的咨询： 预算250万，请问哪个楼盘适合投资？ 是楼盘不适合吗？不，是这个时代不适合了。
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发表于 2022-3-16 19:54:44